Renato Angelo Verdiani

Processos do Advogado

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2. Processo 50000909520244036325
   Tribunal: TRF3 | Data: 11/07/2025
   Tipo: Intimação
   PODER JUDICIÁRIO JUIZADO ESPECIAL FEDERAL DA 3ª REGIÃO EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL (12154) Nº 5000090-95.2024.4.03.6325 1ª Vara Gabinete JEF de Bauru EXEQUENTE: CONDOMINIO RESIDENCIAL TRES AMERICAS Advogados do(a) EXEQUENTE: ANDERSON GARCIA NUNES DE MELLO - SP288131, HELIO ALONSO FILHO - SP120596, RENATO ANGELO VERDIANI - SP214618 EXECUTADO: KELLI OLIVEIRA DOMINGUES, LEOCADIO VEIGA DOMINGUES, CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF Advogado do(a) EXECUTADO: ADAHILTON DE OLIVEIRA PINHO - SP152305 SENTENÇA Cuida-se de execução de título extrajudicial em que o Condomínio Residencial Três Américas pleiteia a condenação solidária de Leocádio Veiga Domingues, Kelli Oliveira Domingues e Caixa Econômica Federal ao pagamento de cotas e encargos condominiais vencidos entre 03/2018 a 02/2019, bem como as que vencerem no curso do processo, em relação à unidade autônoma n.º 06-04. Os executados Leocádio Veiga Domingues e Kelli Oliveira Domingues foram citados e não apresentaram contestação, sobrevindo daí a decretação da revelia e a tentativa infrutífera de bloqueio de ativos bancários. Na sequência, sobreveio a informação de que a Caixa Econômica Federal consolidou para si a propriedade fiduciária, na forma do artigo 26, § 7º, da Lei n.º 9.514/1997, em virtude da inadimplência das prestações do financiamento habitacional a que se obrigaram Leocádio Veiga Domingues e Kelli Oliveira Domingues, sobrevindo daí a inclusão da instituição financeira no polo passivo e a remessa dos autos à Justiça Federal, com fundamento no artigo 109, I, da Constituição Federal. Devidamente citada, a Caixa Econômica Federal ofereceu exceção de pré-executividade, em que arguiu, dentre outros, a sua ilegitimidade para figurar no polo passivo da demanda, ao argumento de que o imóvel sobre o qual pendem as cotas e encargos condominiais inadimplidos havia sido previamente alienado a Leocádio Veiga Domingues e Kelli Oliveira Domingues por meio de contrato de financiamento habitacional garantido por alienação fiduciária no âmbito do “Programa Minha Casa, Minha Vida” e que, portanto, a execução deve ser direcionada isoladamente ao titular da propriedade resolúvel. No curso da demanda, a Caixa Econômica Federal efetuou o depósito judicial do débito cobrado e, na sequência, o condomínio exequente impugnou a peça de resistência e requereu, ao final, o levantamento das quantias e a extinção da execução. Encerrada a instrução, vieram os autos conclusos para julgamento. É o relatório do essencial. Fundamento e decido. 1. Inocorrência de litispendência e coisa julgada material. Não identifico litispendência ou coisa julgada entre o presente feito e os apontados no termo de prevenção, porquanto não concorre a tríplice identidade a que alude o artigo 337, § 2º, do Código de Processo Civil, exigente de similitude de partes, causa de pedir e pedido. Dê-se baixa na prevenção. 2. Ausência de personalidade jurídica do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR) - Ente despersonalizado - Incapacidade de ser parte no processo. A Lei n.º 10.188/2001 confere ao Fundo de Arrendamento Residencial (FAR) o dever de participar de certas relações jurídicas na condição de sujeito de direito (fundo destinado ao atendimento da necessidade de moradia da população de baixa renda, sob a forma de arrendamento residencial com opção de compra, por meio de patrimônio próprio e incomunicável com o de seu gestor) e, por ser desprovido de personalidade jurídica própria (“rectius”: ente despersonalizado), o artigo 4º, VI, do citado preceptivo legal, cominou à Caixa Econômica Federal a responsabilidade pela sua representação jurídica. Não se pode confundir personalidade jurídica (qualidade atribuída à “pessoa” que a habilita a ser sujeito de direitos e obrigações) com capacidade de direito (aptidão para contrair direitos e obrigações), sendo este último um atributo igualmente afeto aos entes despersonalizados, como o é o Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), que o habilita a possuir patrimônio próprio e incomunicável com o de seu gestor (artigo 2º, § 3º). E, nesse particular, a capacidade de direito conferida ao Fundo de Arrendamento Residencial (FAR) torna perfeitamente possível que ele, embora desprovido de personalidade jurídica, seja titular do domínio dos imóveis erigidos e/ou adquiridos para a consecução da finalidade para a qual foi criado (inteligência dos artigos 2º, § 8º, e 4º, da Lei n.º 10.188/2001, na redação dada pela Lei n.º 10.859/2004) e, como consequência, se sujeite ao cumprimento das obrigações “propter rem” correlatas, enquanto titular do direito real (TR-JEF-3ªR, 8ªT., Processo 0002753-22.2021.4.03.6321, Rel. Juiz Federal Marcio Rached Millani, j. 28/07/2022, v.u., DJEN 02/08/2022). Disso tudo, resulta a incapacidade do fundo demandado em ser parte no processo. 3. Ocorrência de sucessão processual a partir do registro da consolidação da propriedade em favor da instituição financeira fiduciária no Registro de Imóveis da circunscrição competente. No curso da execução, sobreveio a informação de que a Caixa Econômica Federal consolidou para si a propriedade fiduciária do imóvel garantidor de saldo devedor de financiamento habitacional, na forma do artigo 26, § 7º, da Lei n.º 9.514/1997, em virtude da inadimplência das prestações a que se obrigaram os coexecutados Leocádio Veiga Domingues e Kelli Oliveira Domingues (págs. 63, Id. 325169274). Assim, considerando que as dívidas condominiais são obrigações ambulatórias que, por força do artigo 4º, p.u., da Lei n.º 4.591/1964 e do artigo 1.345 do Código Civil, aderem-se à unidade autônoma predial (“propter rem”), identifico a hipótese de sucessão processual dos ex-proprietários (Leocádio Veiga Domingues e Kelli Oliveira Domingues) pelo credor fiduciário (“in casu”, a Caixa Econômica Federal) desde o registro do título translativo no Registro de Imóveis e que, no contexto fático, passará a responder pelos encargos inadimplidos previamente à consolidação da propriedade. Nesse sentido, reporto-me ao seguinte julgado: “DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. DÉBITOS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE DA ATUAL PROPRIETÁRIA. PROVIMENTO. I. CASO EM EXAME: Cuida-se de agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu a sucessão processual pelo adquirente do imóvel, desfazendo penhora e determinando prosseguimento da execução. Pretensão de reforma da decisão para incluir a Caixa Econômica Federal no polo passivo, devido à consolidação da propriedade do imóvel e retomada do domínio pleno. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO: 3. A questão em discussão consiste (i) na possibilidade de inclusão da credora fiduciária no polo passivo e (ii) na manutenção da penhora do imóvel, considerando a natureza ‘propter rem’ dos débitos condominiais. III. RAZÕES DE DECIDIR 4. As prestações condominiais são obrigações ‘propter rem’, podendo ser exigidas de qualquer um com relação jurídica direta com o imóvel. 5. A obrigação de pagar débitos condominiais pelo credor fiduciário inicia-se com a consolidação da propriedade e imissão na posse, conforme jurisprudência e artigos 1.345 e 1.368-B do Código Civil. 6. Da mesma forma, no plano do processo, o art. 109, § 3º, admite a extensão dos efeitos da coisa julgada àqueles que adquirem o objeto litigioso. IV. DISPOSITIVO: 7. Reforma da decisão interlocutória para permitir a inclusão da credora fiduciária no polo passivo e, posteriormente, permitir a penhora do imóvel. 8. Agravo conhecido e provido.” (TJ-SP, 25ª Câmara de Direito Privado, Agravo de Instrumento 2363132-84.2024.8.26.0000, Relator Desembargador João Antunes, julgado em 19/12/2024, votação unânime, data de registro: 19/12/2024). Disso tudo, resulta a perda superveniente da legitimidade passiva “ad causam” dos coexecutados Leocádio Veiga Domingues e Kelli Oliveira Domingues, devendo estes serem excluídos do processo. 4. Natureza da ação. A Lei n.º 9.099/1995 admite a execução de títulos executivos extrajudiciais nos juizados especiais em geral (artigo 3, § 1º, II); de outro lado, embora a Lei n.º 10.259/2001 mencione apenas a competência para execução “de suas sentenças” (artigo 3º, “caput”), ela não exclui expressamente da competência dos juizados especiais federais as execuções extrajudiciais (como faz, por exemplo, com as execuções fiscais em seu artigo 3º, § 1º), daí por que se tem admitido tal modalidade executória nesses órgãos judiciários (TRF-3ªR., 1ªS., Conflito de Competência 5010120-31.2019.4.03.0000, Rel. Desembargador Federal Luiz Alberto de Souza Ribeiro, j. 07/10/2019, v.u., i.v.s. 07/10/2019). Por sua vez, a exceção de pré-executividade, embora não tenha expressa previsão legal, é aceita pela prática jurisprudencial desde que (v.g. STJ, Súmula n.º 393): (a) trate de matéria de ordem pública e cognoscível de ofício pelo juiz; (b) dispense dilação probatória. 5. Prescrição. É claramente inocorrente a prescrição, uma vez que o condomínio exequente não pretende o recebimento de cotas e encargos condominiais anteriores ao quinquênio que antecede à propositura da ação (ou seja, vencidos anteriormente a 21/02/2014), nos termos do que dispõe o artigo 206, § 5º, I, do Código Civil (STJ, 2ªS., REsp 1.483.930/DF, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 23/11/2016, v.u., DJe 01/02/2017 - Tema n.º 949). 6. Alegações defensivas da Caixa Econômica Federal. O condomínio exequente pretende o pagamento de cotas e encargos condominiais vencidos, que totalizam a quantia de R$ 3.859,15 (posicionada em 04/2024), consoante os períodos descritos na planilha protocolizada no curso do processo (Id. 324695439). A quantia cobrada não excede ao limite de 60 (sessenta) salários mínimos de que trata o artigo 3º, “caput” e § 3º, da Lei n.º 10.259/2001, estando a pretensão dentro da alçada dos juizados especiais federais. Vieram igualmente aos autos as cópias da convenção de condomínio, das atas das assembleias e da certidão de matrícula expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis de Bauru/SP, que indica a Caixa Econômica Federal como a atual proprietária da unidade autônoma sobre a qual recai a dívida cobrada. Pois bem. Em sua exceção de pré-executividade, a Caixa Econômica Federal alega ser parte ilegítima para figurar no polo passivo da demanda, ao argumento de que as cotas e encargos condominiais inadimplidos são anteriores à consolidação da propriedade fiduciária averbada no cartório registrário competente, em decorrência da inadimplência dos antigos mutuários e ex-titulares da propriedade resolúvel do imóvel. Contudo, tal alegação não se sustenta, uma vez que a dívida condominial constitui obrigação “propter rem”, cuja prestação não deriva da vontade do devedor, mas de sua condição de titular do direito real. Bem por isso, é possível que a cobrança das cotas e encargos condominiais seja voltada tanto em desfavor do titular do domínio quanto do efetivo possuidor, sendo todos legítimos para figurar no polo passivo da demanda, inclusive em relação às prestações anteriores à imissão na posse (CC, artigos 1.336, I e 1.345). A respeito do tema, a jurisprudência majoritária do Superior Tribunal de Justiça inclina-se no seguinte sentido (REsp 1.696.038/SP, 3ªT., Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 28/08/2018, v.u., DJe 03/09/2018): “(...). 3. Nos contratos de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais recai sobre o devedor fiduciante enquanto estiver na posse direta do imóvel. 4. O credor fiduciário somente responde pelas dívidas condominiais incidentes sobre o imóvel se consolidar a propriedade para si, tornando-se o possuidor direto do bem. 5. Com a utilização da garantia, o credor fiduciário receberá o imóvel no estado em que se encontra, até mesmo com os débitos condominiais anteriores, pois são obrigações de caráter ‘propter rem’ (por causa da coisa). (...).” Assim, comprovada nos autos a titularidade do domínio em favor da Caixa Econômica Federal, não há que se falar na sua ilegitimidade passiva “ad causam”, uma vez que, em sendo as cotas e os encargos condominiais obrigações “propter rem”, podem ser exigidas da atual proprietária da unidade imobiliária sem mais delongas. Atento ao disposto no artigo 1.336, § 1º, do Código Civil, a correção monetária incide a partir do vencimento de cada obrigação, segundo os índices previstos na convenção condominial ou, se omissa, pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor - INPC (STJ, 3ªT., REsp 1.198.479/PR, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 06/08/2013, v.u., DJe 22/08/2013). Os juros de mora de 1% (um por cento) ao mês são igualmente devidos desde o vencimento de cada obrigação, e não da citação válida, em face da especialidade da previsão contida no artigo 12, § 3º, da Lei n.º 4.591/1964 (STJ, 4ªT., EDcl no Ag 1.291.541/RJ, Rel. Min. João Otávio de Noronha, j. 05/05/2011, v.u., DJe 12/05/2011). A multa moratória de 2% (dois por cento) aplica-se sobre o débito posicionado na data da conta ou de seu efetivo pagamento. Os honorários advocatícios são igualmente devidos, em patamar correspondente a 10% (dez por cento) sobre o débito posicionado na data da conta ou de seu efetivo pagamento, nos termos dos artigos 389, 395 e 404, todos do Código Civil, em combinação com o artigo 85, § 8º-A, do Código de Processo Civil. Por fim, não há previsão legal que isente o Fundo de Arrendamento Residencial (FAR) e/ou a Caixa Econômica Federal, enquanto proprietários de imóveis em condomínios horizontais ou verticais, do pagamento da multa, dos juros moratórios e dos honorários advocatícios, sendo eles devidos na forma da convenção condominial e da lei civil. 7. Conclusão. Em face do exposto: I) reconheço a ilegitimidade passiva “ad causam” dos coexecutados Leocádio Veiga Domingues e Kelli Oliveira Domingues; em consequência, DECLARO O PROCESSO EXTINTO SEM A RESOLUÇÃO DO MÉRITO em relação a eles (CPC, artigo 485, VI); II) reconheço a legitimidade da Caixa Econômica Federal para figurar no polo passivo da demanda e, como consequência, JULGO IMPROCEDENTE a exceção de pré-executividade por ela oposta e declaro extinto o processo com a resolução do mérito, na forma dos artigos 487, I e 920, III, do Código de Processo Civil, aplicado subsidiariamente. Antevendo-me à futura interposição de embargos de declaração, assinalo que competirá à Caixa Econômica Federal cobrar, contra quem de direito - ex-possuidores e/ou ex-arrendatários e/ou ex-titulares da propriedade resolúvel da unidade autônima sobre a qual pendiam cotas e encargos condominiais inadimplidos -, em ação regressiva, o ressarcimento integral das despesas originadas por força desta demanda (CC, artigos 346, 1.336, I e 1.345; Lei n.º 9.514/1997, artigo 27, § 8º). 8. Procedimentos executórios. Após o trânsito em julgado, abra-se vista ao condomínio exequente para a manifestação acerca da suficiência do depósito ou, se for o caso, a necessidade de seu reforço, mediante a apresentação de planilha contendo o valor atualizado do débito ora sob discussão, no prazo de 05 (cinco) dias úteis. Em havendo concordância, expeça-se ofício de levantamento. Caso haja interesse em recorrer desta sentença, cientifico as partes de que o prazo para recurso é de 10 (dez) dias úteis. Oportunamente, arquivem-se os autos, dando-se baixa na distribuição. Sentença publicada e registrada eletronicamente. Intimem-se. Bauru/SP, na data da assinatura eletrônica. CLÁUDIO ROBERTO CANATA Juiz Federal
3. Processo 50000909520244036325
   Tribunal: TRF3 | Data: 11/07/2025
   Tipo: Intimação
   PODER JUDICIÁRIO JUIZADO ESPECIAL FEDERAL DA 3ª REGIÃO EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL (12154) Nº 5000090-95.2024.4.03.6325 1ª Vara Gabinete JEF de Bauru EXEQUENTE: CONDOMINIO RESIDENCIAL TRES AMERICAS Advogados do(a) EXEQUENTE: ANDERSON GARCIA NUNES DE MELLO - SP288131, HELIO ALONSO FILHO - SP120596, RENATO ANGELO VERDIANI - SP214618 EXECUTADO: KELLI OLIVEIRA DOMINGUES, LEOCADIO VEIGA DOMINGUES, CAIXA ECONOMICA FEDERAL - CEF Advogado do(a) EXECUTADO: ADAHILTON DE OLIVEIRA PINHO - SP152305 SENTENÇA Cuida-se de execução de título extrajudicial em que o Condomínio Residencial Três Américas pleiteia a condenação solidária de Leocádio Veiga Domingues, Kelli Oliveira Domingues e Caixa Econômica Federal ao pagamento de cotas e encargos condominiais vencidos entre 03/2018 a 02/2019, bem como as que vencerem no curso do processo, em relação à unidade autônoma n.º 06-04. Os executados Leocádio Veiga Domingues e Kelli Oliveira Domingues foram citados e não apresentaram contestação, sobrevindo daí a decretação da revelia e a tentativa infrutífera de bloqueio de ativos bancários. Na sequência, sobreveio a informação de que a Caixa Econômica Federal consolidou para si a propriedade fiduciária, na forma do artigo 26, § 7º, da Lei n.º 9.514/1997, em virtude da inadimplência das prestações do financiamento habitacional a que se obrigaram Leocádio Veiga Domingues e Kelli Oliveira Domingues, sobrevindo daí a inclusão da instituição financeira no polo passivo e a remessa dos autos à Justiça Federal, com fundamento no artigo 109, I, da Constituição Federal. Devidamente citada, a Caixa Econômica Federal ofereceu exceção de pré-executividade, em que arguiu, dentre outros, a sua ilegitimidade para figurar no polo passivo da demanda, ao argumento de que o imóvel sobre o qual pendem as cotas e encargos condominiais inadimplidos havia sido previamente alienado a Leocádio Veiga Domingues e Kelli Oliveira Domingues por meio de contrato de financiamento habitacional garantido por alienação fiduciária no âmbito do “Programa Minha Casa, Minha Vida” e que, portanto, a execução deve ser direcionada isoladamente ao titular da propriedade resolúvel. No curso da demanda, a Caixa Econômica Federal efetuou o depósito judicial do débito cobrado e, na sequência, o condomínio exequente impugnou a peça de resistência e requereu, ao final, o levantamento das quantias e a extinção da execução. Encerrada a instrução, vieram os autos conclusos para julgamento. É o relatório do essencial. Fundamento e decido. 1. Inocorrência de litispendência e coisa julgada material. Não identifico litispendência ou coisa julgada entre o presente feito e os apontados no termo de prevenção, porquanto não concorre a tríplice identidade a que alude o artigo 337, § 2º, do Código de Processo Civil, exigente de similitude de partes, causa de pedir e pedido. Dê-se baixa na prevenção. 2. Ausência de personalidade jurídica do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR) - Ente despersonalizado - Incapacidade de ser parte no processo. A Lei n.º 10.188/2001 confere ao Fundo de Arrendamento Residencial (FAR) o dever de participar de certas relações jurídicas na condição de sujeito de direito (fundo destinado ao atendimento da necessidade de moradia da população de baixa renda, sob a forma de arrendamento residencial com opção de compra, por meio de patrimônio próprio e incomunicável com o de seu gestor) e, por ser desprovido de personalidade jurídica própria (“rectius”: ente despersonalizado), o artigo 4º, VI, do citado preceptivo legal, cominou à Caixa Econômica Federal a responsabilidade pela sua representação jurídica. Não se pode confundir personalidade jurídica (qualidade atribuída à “pessoa” que a habilita a ser sujeito de direitos e obrigações) com capacidade de direito (aptidão para contrair direitos e obrigações), sendo este último um atributo igualmente afeto aos entes despersonalizados, como o é o Fundo de Arrendamento Residencial (FAR), que o habilita a possuir patrimônio próprio e incomunicável com o de seu gestor (artigo 2º, § 3º). E, nesse particular, a capacidade de direito conferida ao Fundo de Arrendamento Residencial (FAR) torna perfeitamente possível que ele, embora desprovido de personalidade jurídica, seja titular do domínio dos imóveis erigidos e/ou adquiridos para a consecução da finalidade para a qual foi criado (inteligência dos artigos 2º, § 8º, e 4º, da Lei n.º 10.188/2001, na redação dada pela Lei n.º 10.859/2004) e, como consequência, se sujeite ao cumprimento das obrigações “propter rem” correlatas, enquanto titular do direito real (TR-JEF-3ªR, 8ªT., Processo 0002753-22.2021.4.03.6321, Rel. Juiz Federal Marcio Rached Millani, j. 28/07/2022, v.u., DJEN 02/08/2022). Disso tudo, resulta a incapacidade do fundo demandado em ser parte no processo. 3. Ocorrência de sucessão processual a partir do registro da consolidação da propriedade em favor da instituição financeira fiduciária no Registro de Imóveis da circunscrição competente. No curso da execução, sobreveio a informação de que a Caixa Econômica Federal consolidou para si a propriedade fiduciária do imóvel garantidor de saldo devedor de financiamento habitacional, na forma do artigo 26, § 7º, da Lei n.º 9.514/1997, em virtude da inadimplência das prestações a que se obrigaram os coexecutados Leocádio Veiga Domingues e Kelli Oliveira Domingues (págs. 63, Id. 325169274). Assim, considerando que as dívidas condominiais são obrigações ambulatórias que, por força do artigo 4º, p.u., da Lei n.º 4.591/1964 e do artigo 1.345 do Código Civil, aderem-se à unidade autônoma predial (“propter rem”), identifico a hipótese de sucessão processual dos ex-proprietários (Leocádio Veiga Domingues e Kelli Oliveira Domingues) pelo credor fiduciário (“in casu”, a Caixa Econômica Federal) desde o registro do título translativo no Registro de Imóveis e que, no contexto fático, passará a responder pelos encargos inadimplidos previamente à consolidação da propriedade. Nesse sentido, reporto-me ao seguinte julgado: “DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. DÉBITOS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE DA ATUAL PROPRIETÁRIA. PROVIMENTO. I. CASO EM EXAME: Cuida-se de agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu a sucessão processual pelo adquirente do imóvel, desfazendo penhora e determinando prosseguimento da execução. Pretensão de reforma da decisão para incluir a Caixa Econômica Federal no polo passivo, devido à consolidação da propriedade do imóvel e retomada do domínio pleno. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO: 3. A questão em discussão consiste (i) na possibilidade de inclusão da credora fiduciária no polo passivo e (ii) na manutenção da penhora do imóvel, considerando a natureza ‘propter rem’ dos débitos condominiais. III. RAZÕES DE DECIDIR 4. As prestações condominiais são obrigações ‘propter rem’, podendo ser exigidas de qualquer um com relação jurídica direta com o imóvel. 5. A obrigação de pagar débitos condominiais pelo credor fiduciário inicia-se com a consolidação da propriedade e imissão na posse, conforme jurisprudência e artigos 1.345 e 1.368-B do Código Civil. 6. Da mesma forma, no plano do processo, o art. 109, § 3º, admite a extensão dos efeitos da coisa julgada àqueles que adquirem o objeto litigioso. IV. DISPOSITIVO: 7. Reforma da decisão interlocutória para permitir a inclusão da credora fiduciária no polo passivo e, posteriormente, permitir a penhora do imóvel. 8. Agravo conhecido e provido.” (TJ-SP, 25ª Câmara de Direito Privado, Agravo de Instrumento 2363132-84.2024.8.26.0000, Relator Desembargador João Antunes, julgado em 19/12/2024, votação unânime, data de registro: 19/12/2024). Disso tudo, resulta a perda superveniente da legitimidade passiva “ad causam” dos coexecutados Leocádio Veiga Domingues e Kelli Oliveira Domingues, devendo estes serem excluídos do processo. 4. Natureza da ação. A Lei n.º 9.099/1995 admite a execução de títulos executivos extrajudiciais nos juizados especiais em geral (artigo 3, § 1º, II); de outro lado, embora a Lei n.º 10.259/2001 mencione apenas a competência para execução “de suas sentenças” (artigo 3º, “caput”), ela não exclui expressamente da competência dos juizados especiais federais as execuções extrajudiciais (como faz, por exemplo, com as execuções fiscais em seu artigo 3º, § 1º), daí por que se tem admitido tal modalidade executória nesses órgãos judiciários (TRF-3ªR., 1ªS., Conflito de Competência 5010120-31.2019.4.03.0000, Rel. Desembargador Federal Luiz Alberto de Souza Ribeiro, j. 07/10/2019, v.u., i.v.s. 07/10/2019). Por sua vez, a exceção de pré-executividade, embora não tenha expressa previsão legal, é aceita pela prática jurisprudencial desde que (v.g. STJ, Súmula n.º 393): (a) trate de matéria de ordem pública e cognoscível de ofício pelo juiz; (b) dispense dilação probatória. 5. Prescrição. É claramente inocorrente a prescrição, uma vez que o condomínio exequente não pretende o recebimento de cotas e encargos condominiais anteriores ao quinquênio que antecede à propositura da ação (ou seja, vencidos anteriormente a 21/02/2014), nos termos do que dispõe o artigo 206, § 5º, I, do Código Civil (STJ, 2ªS., REsp 1.483.930/DF, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, j. 23/11/2016, v.u., DJe 01/02/2017 - Tema n.º 949). 6. Alegações defensivas da Caixa Econômica Federal. O condomínio exequente pretende o pagamento de cotas e encargos condominiais vencidos, que totalizam a quantia de R$ 3.859,15 (posicionada em 04/2024), consoante os períodos descritos na planilha protocolizada no curso do processo (Id. 324695439). A quantia cobrada não excede ao limite de 60 (sessenta) salários mínimos de que trata o artigo 3º, “caput” e § 3º, da Lei n.º 10.259/2001, estando a pretensão dentro da alçada dos juizados especiais federais. Vieram igualmente aos autos as cópias da convenção de condomínio, das atas das assembleias e da certidão de matrícula expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis de Bauru/SP, que indica a Caixa Econômica Federal como a atual proprietária da unidade autônoma sobre a qual recai a dívida cobrada. Pois bem. Em sua exceção de pré-executividade, a Caixa Econômica Federal alega ser parte ilegítima para figurar no polo passivo da demanda, ao argumento de que as cotas e encargos condominiais inadimplidos são anteriores à consolidação da propriedade fiduciária averbada no cartório registrário competente, em decorrência da inadimplência dos antigos mutuários e ex-titulares da propriedade resolúvel do imóvel. Contudo, tal alegação não se sustenta, uma vez que a dívida condominial constitui obrigação “propter rem”, cuja prestação não deriva da vontade do devedor, mas de sua condição de titular do direito real. Bem por isso, é possível que a cobrança das cotas e encargos condominiais seja voltada tanto em desfavor do titular do domínio quanto do efetivo possuidor, sendo todos legítimos para figurar no polo passivo da demanda, inclusive em relação às prestações anteriores à imissão na posse (CC, artigos 1.336, I e 1.345). A respeito do tema, a jurisprudência majoritária do Superior Tribunal de Justiça inclina-se no seguinte sentido (REsp 1.696.038/SP, 3ªT., Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, j. 28/08/2018, v.u., DJe 03/09/2018): “(...). 3. Nos contratos de alienação fiduciária em garantia de bem imóvel, a responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais recai sobre o devedor fiduciante enquanto estiver na posse direta do imóvel. 4. O credor fiduciário somente responde pelas dívidas condominiais incidentes sobre o imóvel se consolidar a propriedade para si, tornando-se o possuidor direto do bem. 5. Com a utilização da garantia, o credor fiduciário receberá o imóvel no estado em que se encontra, até mesmo com os débitos condominiais anteriores, pois são obrigações de caráter ‘propter rem’ (por causa da coisa). (...).” Assim, comprovada nos autos a titularidade do domínio em favor da Caixa Econômica Federal, não há que se falar na sua ilegitimidade passiva “ad causam”, uma vez que, em sendo as cotas e os encargos condominiais obrigações “propter rem”, podem ser exigidas da atual proprietária da unidade imobiliária sem mais delongas. Atento ao disposto no artigo 1.336, § 1º, do Código Civil, a correção monetária incide a partir do vencimento de cada obrigação, segundo os índices previstos na convenção condominial ou, se omissa, pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor - INPC (STJ, 3ªT., REsp 1.198.479/PR, Rel. Min. Nancy Andrighi, j. 06/08/2013, v.u., DJe 22/08/2013). Os juros de mora de 1% (um por cento) ao mês são igualmente devidos desde o vencimento de cada obrigação, e não da citação válida, em face da especialidade da previsão contida no artigo 12, § 3º, da Lei n.º 4.591/1964 (STJ, 4ªT., EDcl no Ag 1.291.541/RJ, Rel. Min. João Otávio de Noronha, j. 05/05/2011, v.u., DJe 12/05/2011). A multa moratória de 2% (dois por cento) aplica-se sobre o débito posicionado na data da conta ou de seu efetivo pagamento. Os honorários advocatícios são igualmente devidos, em patamar correspondente a 10% (dez por cento) sobre o débito posicionado na data da conta ou de seu efetivo pagamento, nos termos dos artigos 389, 395 e 404, todos do Código Civil, em combinação com o artigo 85, § 8º-A, do Código de Processo Civil. Por fim, não há previsão legal que isente o Fundo de Arrendamento Residencial (FAR) e/ou a Caixa Econômica Federal, enquanto proprietários de imóveis em condomínios horizontais ou verticais, do pagamento da multa, dos juros moratórios e dos honorários advocatícios, sendo eles devidos na forma da convenção condominial e da lei civil. 7. Conclusão. Em face do exposto: I) reconheço a ilegitimidade passiva “ad causam” dos coexecutados Leocádio Veiga Domingues e Kelli Oliveira Domingues; em consequência, DECLARO O PROCESSO EXTINTO SEM A RESOLUÇÃO DO MÉRITO em relação a eles (CPC, artigo 485, VI); II) reconheço a legitimidade da Caixa Econômica Federal para figurar no polo passivo da demanda e, como consequência, JULGO IMPROCEDENTE a exceção de pré-executividade por ela oposta e declaro extinto o processo com a resolução do mérito, na forma dos artigos 487, I e 920, III, do Código de Processo Civil, aplicado subsidiariamente. Antevendo-me à futura interposição de embargos de declaração, assinalo que competirá à Caixa Econômica Federal cobrar, contra quem de direito - ex-possuidores e/ou ex-arrendatários e/ou ex-titulares da propriedade resolúvel da unidade autônima sobre a qual pendiam cotas e encargos condominiais inadimplidos -, em ação regressiva, o ressarcimento integral das despesas originadas por força desta demanda (CC, artigos 346, 1.336, I e 1.345; Lei n.º 9.514/1997, artigo 27, § 8º). 8. Procedimentos executórios. Após o trânsito em julgado, abra-se vista ao condomínio exequente para a manifestação acerca da suficiência do depósito ou, se for o caso, a necessidade de seu reforço, mediante a apresentação de planilha contendo o valor atualizado do débito ora sob discussão, no prazo de 05 (cinco) dias úteis. Em havendo concordância, expeça-se ofício de levantamento. Caso haja interesse em recorrer desta sentença, cientifico as partes de que o prazo para recurso é de 10 (dez) dias úteis. Oportunamente, arquivem-se os autos, dando-se baixa na distribuição. Sentença publicada e registrada eletronicamente. Intimem-se. Bauru/SP, na data da assinatura eletrônica. CLÁUDIO ROBERTO CANATA Juiz Federal
4. Processo 10076202720238260071
   Tribunal: TJSP | Data: 11/07/2025
   Tipo: Intimação
   Processo 1007620-27.2023.8.26.0071 - Execução de Título Extrajudicial - Despesas Condominiais - Condomínio Residencial Parque das Camélias - Manifeste-se a parte sobre a certidão do Oficial de Justiça, no prazo legal. - ADV: CLAUDIA DOS REIS RODRIGUES SABINO (OAB 364679/SP), RENATO ANGELO VERDIANI (OAB 214618/SP)
5. Processo 10163168120258260071
   Tribunal: TJSP | Data: 11/07/2025
   Tipo: Intimação
   Processo 1016316-81.2025.8.26.0071 - Procedimento Comum Cível - Condomínio - Associação Residencial Villaggio Ii - Vistos. 1) Ante a certidão exarada pela serventia (p. 35), regularize a parte autora, no prazo de 10 dias, o recolhimento das despesas para citação (CPC, art. 240, § 2º). 2) Após, com fundamento no art. 139, inciso II do Código de Processo Civil, relego para momento oportuno a designação da audiência de conciliação prevista no art. 334 desse diploma legal; razoável que se faça a análise seletiva da viabilidade da autocomposição após o contraditório, sob pena de se comprometer a brevidade da pauta e a própria celeridade na solução dos litígios, em detrimento do princípio insculpido no art. 4º do Código de Processo Civil. 3) Em termos a petição inicial e não se vislumbrando hipótese de improcedência liminar, cite-se a parte requerida para ofertar resposta no prazo de quinze dias, contados na forma do art. 231 no CPC, sob advertência de revelia e confissão quanto a matéria de fato (CPC, art. 344). 4) Decorrido o prazo para contestação, intime-se a parte autora para que no prazo de quinze dias úteis apresente manifestação, oportunidade em que: 4.1) - havendo revelia, deverá informar se quer produzir outras provas ou se deseja o julgamento antecipado; 4.2) - havendo contestação, deverá se manifestar em réplica, inclusive com contrariedade e apresentação de provas relacionadas a eventuais questões incidentais; 4.3) - em sendo formulada reconvenção com a contestação ou no seu prazo, deverá a parte autora apresentar resposta à reconvenção. Servirá a presente como carta ou mandado; cumpra-se, na forma e sob as penas da lei. Intime-se. - ADV: FABRICIO OLIVEIRA CAMARGO DOS SANTOS (OAB 329535/SP), RENATO ANGELO VERDIANI (OAB 214618/SP)
6. Processo 10083547520238260071
   Tribunal: TJSP | Data: 11/07/2025
   Tipo: Intimação
   Processo 1008354-75.2023.8.26.0071 - Execução de Título Extrajudicial - Despesas Condominiais - Parque Bonardi - Banco do Brasil S/A - Fls. 189/191: Como a execução diz respeito a despesas condominiais, obrigações de natureza propter rem, não se reconhece a preferência do crédito fiduciário. Nesse sentido: CONDOMÍNIO - Despesas condominiais - Ação de cobrança - Credor hipotecário - Direito de preferência em relação aos débitos condominiais - Não reconhecimento - Natureza propter rem do crédito proveniente de tais despesas - Decisão reformada - Recurso provido. (Agravo de Instrumento n. 992.09.084824-0 - São Paulo - 26ª Câmara de Direito Privado - Relator: Renato Sartorelli - 16.09.09 - V.U. - Voto n. 15605). E em se tratando de penhora incidente sobre os direitos que o executado possui sobre o bem, dispensa-se a avaliação dado que substituída pelo valor do crédito a ser levado às hastas, ou seja, o valor pago pelo financiado: EMENTA: AGRAVO DE INSTRUMENTO. DESPESAS CONDOMINIAIS. COBRANÇA. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. 1. Se o imóvel gerador do débito é alienado fiduciariamente, não é possível a constrição sobre o bem, mas apenas sobre os direitos que o devedor detém sobre ele. 2. Se a penhora recai apenas sobre os direitos, não se faz necessária a avaliação do bem por meio de perito judicial, considerando que o montante a se considerar para fins da hasta pública deve ser a quantia paga até então pelos devedores no contrato de alienação fiduciária (TJSP, Agravo de Instrumento nº 2252956-14.2019.8.26.0000). Assim, tendo em vista o credor fiduciário estar representado nos autos por advogado, fica intimado novamente para indicação de qual o valor pago pelo financiado. Alerte-se que, para atendimento desta determinação, os valores devem ser claramente informados, não bastando o mero envio do extrato ou da posição do financiamento. No mais, reputo intimado(a) o(a) devedor(a) acerca da penhora nos termos do artigo 274, parágrafo único, do Código de Processo Civil. Intime-se. - ADV: DIEGO MONTEIRO BAPTISTA (OAB 422255/SP), CLAUDIA DOS REIS RODRIGUES SABINO (OAB 364679/SP), RENATO ANGELO VERDIANI (OAB 214618/SP)
7. Processo 10078922120238260071
   Tribunal: TJSP | Data: 11/07/2025
   Tipo: Intimação
   Processo 1007892-21.2023.8.26.0071 - Execução de Título Extrajudicial - Despesas Condominiais - Parque Bonardi - Fl. 318: concedo o prazo de dez (10) dias, tal como pleiteado. Decorridos, manifeste-se em termos de prosseguimento. Intime(m)-se. - ADV: RENATO ANGELO VERDIANI (OAB 214618/SP), CLAUDIA DOS REIS RODRIGUES SABINO (OAB 364679/SP)
8. Processo 10024551420148260071
   Tribunal: TJSP | Data: 11/07/2025
   Tipo: Intimação
   Processo 1002455-14.2014.8.26.0071 - Cumprimento de sentença - Despesas Condominiais - Condominio Parque Bauru Ville - Diante da certidão supra, manifeste-se em prosseguimento do feito. - ADV: RENATO ANGELO VERDIANI (OAB 214618/SP), HELIO ALONSO FILHO (OAB 120596/SP)