Fernando Augusto Ramos Pontes e outros x Condominio Do Edificio Unique Studio

Intimações e Editais

1. 16/06/2025 - Intimação
   Órgão: 1ª Turma de Direito Privado - Desembargador LEONARDO DE NORONHA TAVARES | Classe: PEDIDO DE EFEITO SUSPENSIVO à APELAçãO
   SECRETARIA ÚNICA DE DIREITO PÚBLICO E PRIVADO 1ª TURMA DE DIREITO PRIVADO COMARCA DE BELÉM/PA PEDIDO DE EFEITO SUSPENSIVO À APELAÇÃO Nº 0809309-74.2025.8.14.0000 REQUERENTE: GABRIEL LIMA FERNANDES REQUERENTE: ROSÁRIO DE FÁTIMA SOUSA LIMA DA SILVA REQUERENTE: MARIA AUXILIADORA DOS ANJOS LOPES REQUERENTE: FERNANDO AUGUSTO RAMOS PONTES REQUERENTE: SIMONE SOUZA DA COSTA SILVA REQUERIDO: CONDOMÍNIO DO EDIFÍCIO UNIQUE STUDIO RELATOR: DES. LEONARDO DE NORONHA TAVARES DECISÃO MONOCRÁTICA O EXMO. SR. DESEMBARGADOR LEONARDO DE NORONHA TAVARES: Trata-se de PEDIDO DE EFEITO SUSPENSIVO AO RECURSO DE APELAÇÃO apresentado por Gabriel Lima Fernandes e outros em face da sentença proferida pelo MM. Juízo da 14ª Vara Cível e Empresarial da Comarca de Belém/PA, que julgou improcedentes os pedidos formulados na Ação de Obrigação de Não Fazer ajuizada pelos apelantes contra o Condomínio do Edifício Unique Studio. Na origem, a ação foi proposta com o intuito de obstar medidas do condomínio que buscavam proibir a locação por curta temporada (via plataformas digitais, como o Airbnb), alegando os autores que a Convenção Condominial permite expressamente tal modalidade de uso das unidades residenciais. O juízo a quo, todavia, revogou a tutela provisória anteriormente concedida e, por sentença de mérito, entendeu ser legítima a deliberação assemblear que restringiu a locação de curta duração, ainda que a Convenção fizesse referência genérica à destinação residencial, julgando improcedente a demanda. Cito parte dispositiva da sentença ora impugnada (Id. 141739679): “(...) Portanto, o condomínio pode proibir ou limitar a locação de suas unidades por curta temporada via plataformas digitais, uma vez que a convenção do residencial estabelece o uso exclusivo das unidades para residência, frisando que não houve alteração formal da convenção que exigisse quórum especial de 2/3 dos condôminos para a votação. Ante o exposto, julgo improcedente o pedido formulado pelos autores, tendo em vista a legalidade da vedação estabelecida pelo requerido em assembleia geral extraordinária, uma vez que a convenção do condomínio prevê o uso exclusivamente residencial dos apartamentos, conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça e, consequentemente, julgo extinto o presente processo com resolução de mérito, nos termos do art. 487, inciso I do Código de Processo Civil. Condeno, ainda, os autores ao pagamento das custas e das despesas processuais, bem como, dos honorários advocatícios que fixo em R$2.000,00 (dois mil reais), nos termos do art. 85 e seguintes do Código de Processo Civil.” Em seu petitório, sob o Id. 26708453, os requerentes alegam, em síntese, que a Convenção Condominial expressamente autoriza a locação por curta temporada; que a assembleia condominial que deliberou pela proibição dessa modalidade de locação é nula, por ausência de quórum qualificado, nos termos do art. 1.351 do CC/02; que o MM. Juízo sentenciante não enfrentou adequadamente os argumentos apresentados; que a sentença se baseou, exclusivamente, em precedente não vinculante do STJ (REsp nº 1.819.075/RS), o qual trata de hipótese fática distinta (distinguishing); E que a suspensão dos efeitos da sentença se impõe para evitar graves prejuízos aos recorrentes, inclusive de ordem alimentar, bem como para preservar o cumprimento de contratos já celebrados com terceiros locatários, evitando responsabilizações e danos à reputação nas plataformas digitais. Ao final, requerem a concessão de efeito suspensivo ao recurso de apelação, de modo a resguardar o direito de continuar realizando as locações de curta temporada até o julgamento definitivo da controvérsia. Regularmente distribuído, coube-me a relatoria do feito. É o relatório. DECIDO. Preenchidos os pressupostos do pedido de efeito suspensivo à apelação, nos termos do art. 282, § 1º, do novo RITJE/PA, passo à análise do pleito em questão, observando que, para tanto, são indispensáveis à presença dos requisitos legais, a teor do art. 1.012, § 4º, do NCPC, quais sejam: a probabilidade de provimento do recurso ou, se relevante a fundamentação, a existência de risco de dano grave ou de difícil reparação. Trata-se, pois, de medida cautelar que visa evitar prejuízos irreversíveis à parte apelante enquanto pendente o julgamento do mérito recursal. Adianto que a probabilidade do direito se revela substancialmente robusta. A convenção condominial aplicável ao Edifício Unique Studio é expressa ao dispor, no art. 7º, que o condomínio tem finalidade residencial, "inclusive para locação de longa, média e curta duração", o que afasta, de forma categórica, a tese de incompatibilidade da locação por curta temporada com a natureza do empreendimento. Ademais, é firme a orientação do STJ de que a exploração econômica mediante locação de curtíssima duração só poderá ser restringida se houver previsão clara e específica na convenção condominial, com observância do quórum previsto no art. 1.351 do Código Civil. Do contrário, estar-se-ia promovendo indevida restrição ao direito de propriedade, assegurado constitucionalmente. Neste sentido: “RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. AÇÃO DE ANULAÇÃO DE ASSEMBLEIA CONDOMINIAL. CONVENÇÃO. DESTINAÇÃO EXCLUSIVAMENTE RESIDENCIAL. PREVISÃO. LOCAÇÃO. PRAZO INFERIOR A 90 (NOVENTA) DIAS. PROIBIÇÃO. POSSIBILIDADE. FUNÇÃO SOCIAL DA PROPRIEDADE. ART. 1.336, IV, DO CÓDIGO CIVIL. USO DE PLATAFORMAS DIGITAIS. ASPECTO IRRELEVANTE. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. Delimitação da controvérsia: saber se os condomínios residenciais podem ou não fixar tempo mínimo de locação das unidades autônomas ou até mesmo impedir a utilização de determinado meio para tal finalidade, a exemplo das plataformas digitais de hospedagem. 3. A disponibilização de espaços ociosos para uso de terceiros, seja de um imóvel inteiro ou de um único cômodo, pode ocorrer das mais variadas formas: por meio de plataformas digitais, por intermédio de imobiliárias, por simples panfletos afixados nas portarias dos edifícios, anúncios em classificados etc. 4. A forma por meio da qual determinado imóvel é disponibilizado para uso de terceiros não é o fator decisivo para que tal atividade seja enquadrada em um ou outro regramento legal. 5. A disponibilização de imóveis para uso de terceiros por meio de plataformas digitais de hospedagem, a depender do caso concreto, pode ser enquadrada nas mais variadas hipóteses existentes no ordenamento jurídico, sobretudo em função da constante expansão das atividades desenvolvidas por empresas do gênero. 6. Somente a partir dos elementos fáticos delineados em cada hipótese submetida à apreciação judicial - considerados aspectos relativos ao tempo de hospedagem, ao grau de profissionalismo da atividade, à destinação exclusiva do imóvel ao ocupante ou o seu compartilhamento com o proprietário, à destinação da área em que ele está inserido (se residencial ou comercial), à prestação ou não de outros serviços periféricos, entre outros - é que se afigura possível enquadrar determinada atividade em alguma das hipóteses legais, se isso se mostrar relevante para a solução do litígio. 7. O enquadramento legal da atividade somente se mostra relevante quando se contrapõem em juízo os interesses do locador e do locatário, do hospedeiro e do hóspede, enfim, daquele que disponibiliza o imóvel para uso e do terceiro que o utiliza, visando, com isso, definir o regramento legal aplicável à relação jurídica firmada entre eles. 8. Diversa é a hipótese em que o conflito se verifica na relação entre o proprietário do imóvel que o disponibiliza para uso de terceiros e o próprio condomínio no qual o imóvel está inserido, atingindo diretamente os interesses dos demais condôminos. 9. A exploração econômica de unidades autônomas mediante locação por curto ou curtíssimo prazo, caracterizada pela eventualidade e pela transitoriedade, não se compatibiliza com a destinação exclusivamente residencial atribuída ao condomínio. 10. A afetação do sossego, da salubridade e da segurança, causada pela alta rotatividade de pessoas estranhas e sem compromisso duradouro com a comunidade na qual estão temporariamente inseridas, é o que confere razoabilidade a eventuais restrições impostas com fundamento na destinação prevista na convenção condominial. 11. O direito de propriedade, assegurado constitucionalmente, não é só de quem explora economicamente o seu imóvel, mas sobretudo daquele que faz dele a sua moradia e que nele almeja encontrar, além de um lugar seguro para a sua família, a paz e o sossego necessários para recompor as energias gastas ao longo do dia. 12. Recurso especial não provido. (REsp n. 1.884.483/PR, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 23/11/2021, REPDJe de 02/02/2022, DJe de 16/12/2021.) “EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE NÃO FAZER - ALUGUEL DE IMÓVEL POR PLATAFORMAS DIGITAIS - PERÍODO DE TEMPO CURTO OU CURTÍSSIMO - UNIDADE HABITACIONAL DE CONDOMÍNIO EDILÍCIO - VEDAÇÃO NA CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO - EXISTÊNCIA - DISPOSIÇÃO LEGAL - PRECEDENTES STJ. 1- O direito de o proprietário condômino usar, gozar e dispor livremente do seu bem imóvel, nos termos dos art. 1.228 e 1.335 do Código Civil de 2002 e 19 da Lei 4.591/64, deve harmonizar-se com os direitos relativos à segurança, ao sossego e à saúde das demais múltiplas propriedades abrangidas no condomínio, de acordo com as razoáveis limitações aprovadas pela maioria de condôminos, pois são limitações concernentes à natureza da propriedade privada em regime de condomínio edilício. 2- Nos seus mais recentes julgados, o colendo Superior Tribunal de Justiça tem admitido a vedação à locação de unidades habitacionais de condomínios edilícios por meio da plataforma "Airbnb", quando prevista a restrição na convenção de condomínio (precedentes: REsp n. 1.819.075/RS e REsp 1884483/PR).”(TJ-MG - AC: 10000210911178002 MG, Relator: Claret de Moraes, Data de Julgamento: 05/07/2022, Câmaras Cíveis / 10ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 06/07/2022) Portanto, na hipótese dos autos, não apenas inexiste a vedação expressa na convenção como também há autorização expressa, reforçada pela destinação dada ao empreendimento desde sua concepção comercial e pela prática reiterada dos condôminos em alugar suas unidades por meio dessas plataformas há mais de seis anos, sem qualquer resistência anterior por parte do condomínio. Consigno, ademais, que o fundamento central da sentença recorrida se assenta no precedente do STJ (REsp 1.819.075/RS), mas a sua aplicação ao presente caso configura manifesta inadequação por ausência de identidade fática relevante, ensejando o necessário distinguishing, nos termos da doutrina processual contemporânea. Na hipótese enfrentada pelo STJ no REsp 1.819.075/RS, a unidade condominial era utilizada de forma fracionada, com hospedagem de múltiplos indivíduos sem vínculo entre si, modificações internas no imóvel para ampliação da oferta, prestação de serviços típicos de hotelaria, tais como lavanderia e recepção, configurando prática comercial atípica de hospedagem coletiva, próxima ao modelo de "hostel". Já no caso sub judice, a locação é realizada de forma integral, e não fracionada; não envolve prestação de serviços típicos de hospedagem; é autorizada expressamente pela convenção condominial (art. 7º: “inclusive para locação de longa, média e curta duração”) e vem sendo praticada há mais de seis anos, sem qualquer oposição formal anterior do condomínio, revelando-se prática consolidada e socialmente tolerada. Além disso, o risco de dano grave ou de difícil reparação é manifesto. A supressão abrupta do exercício da atividade impacta diretamente na esfera patrimonial dos recorrentes, que possuem contratos em andamento e cuja renda advém da referida atividade, com natureza inclusive alimentar, a qual sustenta os recorrentes e suas famílias. A imediata execução da sentença poderá gerar: quebra de contratos legítimos; responsabilizações por inadimplemento contratual; danos morais e reputacionais junto às plataformas de locação; e prejuízos de ordem econômica e social irreversíveis. Com essas considerações, DEFIRO O PEDIDO DE EFEITO SUSPENSIVO À APELAÇÃO, a fim de sustar a eficácia da sentença de improcedência até julgamento definitivo pelo colegiado. Em remate, acautelem-se os presentes autos, a fim de que sejam apensados ao processo principal, em fase de Apelação, conforme preleciona o art. 282, § 4º, do atual RITJE/PA. À Secretaria para as devidas providências. Belém (PA), data registrada no sistema. LEONARDO DE NORONHA TAVARES RELATOR