Eduardo Gurgel Cunha e outros x Thiago Cesar Tinoco Oliveira De Vasconcelos e outros

Intimações e Editais

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2. 28/04/2025 - Intimação
   Órgão: 1ª Vara Cível da Comarca de Parnamirim | Classe: PROCEDIMENTO COMUM CíVEL
   PODER JUDICIÁRIO DO ESTADO DO RIO GRANDE DO NORTE 1ª Vara Cível da Comarca de Parnamirim Rua Suboficial Farias, 280, Monte Castelo, Parnamirim - RN - CEP: 59140-2559 PROCEDIMENTO COMUM CÍVEL (7): 0808852-67.2021.8.20.5124 AUTOR: LUIZ CARLOS DE SOUSA e outros REU: TERRA NOSSA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA - EPP e outros SENTENÇA LUIZ CARLOS DE SOUZA e JOSELITA DANTAS DE BRITO, ambos já qualificados nos autos do processo em epígrafe, via advogado (a) legalmente constituído (a), ingressaram perante este Juízo com ação ordinária em desfavor de TERRA NOSSA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS e ANDERSON SANTOS DE LIMA, também qualificados, alegando, em síntese, que: a) em 04 de outubro de 2018, firmaram com a parte ré, "exclusivamente através de um simples aditivo contratual" (sic), contrato de promessa de compra e venda de imóvel (lote 278) situado no empreendimento residencial Condomínio Imperial; b) no ato da celebração, não lhes foi apresentado o contrato original de compra e venda formalizado entre o réu Anderson Santos e Lima e a corré Terra Nossa Empreendimentos; c) adimpliram, até o presente momento, o importe de R$ 25.563,84 (vinte e cinco mil e quinhentos e sessenta e três reais e oitenta e quatro centavos) pelo lote, monta essa composta por R$ 14.000,00 (catorze mil reais), pagos a título de entrada ao réu Anderson Santos e Lima, e R$ 11.563,84 (onze mil e quinhentos e sessenta e três reais e oitenta e quatro centavos) referente às parcelas mensais pagas à empresa ré desde a formalização do ajuste; d) no decorrer do enlace contratual, tomaram conhecimento de que foram induzidos a 3 graves erros substanciais quando da celebração do ajuste (impossibilidade de construção de forma imediata no lote, não abatimento do saldo devedor da importância paga a cargo de entrada e aplicação de critérios ilícitos para a atualização das parcelas mensais), o que motivou o seu desinteresse na continuação do negócio jurídico em pauta; e, e) em razão disso, externou para a parte ré seu desejo de rescindir o ajuste, contudo, ela condicionou a rescisão ao cumprimento de condições manifestamente abusivas. Escorada nos fatos narrados, requereu a parte autora, em sede de antecipação dos efeitos da tutela, seja a parte ré compelida a se abster de efetuar cobranças alusivas ao contrato e de inscrever seu nome nos órgãos de proteção ao crédito (e/ou a retirar a negativação acaso tenha implementado), bem como seja declarada a rescisão do contrato em liça, com a consequente restituição de, no mínimo, 80% (oitenta por cento) dos valores pagos até então. No mérito, pugnou que: a) seja julgada procedente os pedidos autorais para se declarar nulo o termo aditivo por vícios de consentimento, retornando as partes ao status quo por culpa exclusiva da ré, com o ressarcimento dos valores gastos pela autora; e, b) alternativamente, caso compreenda que o autor deu causa à rescisão, seja limitada a multa e retenção em 10% (dez por cento) do valor pago. A petição inicial veio acompanhada de documentos. Despachos inaugurais proferidos com vistas à regularização processual do feito. A parte autora requereu a apreciação da tutela antecipada após a instauração do contraditório, o que foi acolhido por este Juízo (despacho de ID 73352326). Citada, TERRA NOSSA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS apresentou contestação (ID 80899746), sustentando, em resumo, que: a) a parte autora adquiriu o imóvel em questão por meio de Cessão de Direitos e Deveres de um Contrato de Compra e Venda com Pacto de Alienação Fiduciária; b) no aditivo que instrumentaliza a compra do imóvel pela parte autora constam todas as informações, de forma clara e expressa, dos termos ajustados entre os litigantes; c) lhe é estranho o montante que a parte autora afirma ter pago ao réu Anderson Santos de Lima, haja vista que não há qualquer previsão contratual nesse sentido ou comprovação de que o valor foi repassado para a contestante; e, d) deve haver compensação entre os valores a serem devolvidas à parte autora e as obrigações por ele assumidas a título de IPTU e taxas condominiais. Ao final, pugnou pela improcedência dos pedidos autorais. O autor apresentou réplica (ID 82644415), rechaçando os termos da contestação. Através da decisão de ID 83088381 este Juízo concedeu, em parte, a tutela de urgência pretendida, apenas no que tange a suspensão da cobrança das parcelas contratuais relativas ao imóvel objeto da avença. Sobreveio decisão do Egrégio Tribunal de Justiça que reformou a decisão retro no sentido de determinar a imediata devolução da quantia de 75% (setenta e cinco por cento) do valor total pago pela parte agravante em razão de ser este incontroverso. Através da decisão de ID 90251392, ordenado o bloqueio de valores nas contas da parte ré com vistas à satisfação do crédito incontroverso a que faz jus a parte autora, nos termos da decisão proferida pela instância superior. Implementada a diligência, foram bloqueados valores, logrando-se ela parcial êxito (extrato de SISBAJUD de ID 94899184). O demandado ANDERSON SANTOS DE LIMA compareceu ao feito (petição de ID 95316573), oportunidade em que alegou: a) a falta de sua intimação a respeito da constrição supracitada, bem assim a ausência de delimitação da responsabilidade de cada demandado sobre o montante supostamente devido, requerendo, em razão desses argumentos, a anulação da diligência e consequente desbloqueio dos valores; e, b) sua ilegitimidade passiva. Por sua vez, a demandada TERRA NOSSA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA – EPP, mediante a petição de ID 96025405, pugnou pela compensação de valores, de modo que seja descontado do crédito vindicado pela parte autora os débitos das taxas condominiais e de IPTU. Na ocasião, também foi solicitado o aprazamento de audiência de instrução e julgamento. A parte autora rechaçou os termos das petições apresentadas pelos demandados e requereu providências a fim de satisfazer a sua pretensão de restituição de valores (ID 96518601). Através da decisão de ID 97739264 este Juízo rechaçou as preliminares alegadas, bem como converteu a indisponibilidade em penhora. O demandado ANDERSON SANTOS DE LIMA apresentou embargos de declaração (ID 98686203), a pretexto de existir, em suma, omissão na decisão de ID 97739264. Instada, a parte embargada rechaçou os aclaratórios (ID 103800971). Embargos de declaração não acolhidos (ID 108773674). No curso do processo, foi trazido aos autos o Termo de Acordo de ID 53668340, através do qual os autores e ANDERSON SANTOS DE LIMA transigiram parcialmente sobre o objeto da lide, pugnando eles pela homologação de tal ajuste. Em relação ao primeiro demandado, os autores manifestaram o interesse em prosseguir o processo, conforme peticionamento ID 118556941. Decisão interlocutória de mérito que homologou o acordo entre os autores e ANDERSON SANTOS DE LIMA, ao passo que saneou o processo, fixou o ponto controvertido e distribuiu o ônus da prova. A parte ré TERRA NOSSA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA - EPP (ID 127360738) pugnou pelo aprazamento de audiência de instrução para oitiva das partes, sendo aprazada conforme ID 136198839. Audiência realizada, as partes anuíram em utilizar prova emprestada (ID 141195953) oriunda do processo 0800124-28.2021.8.20.5127, que tramita na Vara Única da Comarca de Santana do Matos, na qual foi colhido o depoimento da testemunha ALEXANDRE CARDOSO DO NASCIMENTO, funcionário da empresa demandada. Por fim, a parte demandada (ID 141561200) e a autora (ID 142760366) apresentaram alegações finais. É o que importa relatar. Fundamento e decido. I - DO MÉRITO Prefacialmente, assinalo que as teses jurídicas invocadas pelas partes serão apreciadas nos limites dos pedidos da parte autora, em conformidade com o Princípio da Correlação. Consigno, ademais, que o Julgador não está obrigado a enfrentar os argumentos deduzidos no processo que não são capazes de infirmar a conclusão adotada (art. 489, IV, do CPC). Tecidas tais elucidações, passo à apreciação do mérito propriamente dito. I.1 – Da Relação de Consumo É verdade apodíctica que está caracterizada a relação de consumo quando, de um lado, tem-se o consumidor, que, em consonância com o disposto no Código de Defesa do Consumidor, “é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final”, e do outro, o fornecedor, conceituado como “toda pessoa física ou jurídica, pública ou privada, nacional e estrangeira, bem como os entes despersonalizados, que desenvolvem atividades de produção, montagem, criação, construção, transformação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços.” Do garimpo dos autos, e albergando-se nos conceitos mencionados, nota-se que a lide em tela tem como esteio uma relação de consumo, na qual figuram como consumidores os autores LUIZ CARLOS DE SOUSA e JOSELITA DANTAS DE BRITO, e como fornecedor a TERRA NOSSA EMPREENDIMENTOS IMOBILIARIOS LTDA. Nessa balada, segue-se com a força irresistível dos raciocínios lógicos para considerar plenamente aplicável o Código do Consumidor ao caso sub judice. I.2 – Da Rescisão da Avença por Culpa Exclusiva da Parte Ré Infere-se da peça prefacial que a pretensão autoral está, de um modo ou de outro, associada a uma única causa de pedir próxima, qual seja, o inadimplemento contratual da parte ré, consubstanciado na ausência de conhecimento pela parte autora dos termos previstos no contrato. Narrou a parte autora, neste particular, que foi induzida a erro quando da celebração do ajuste, pois não recebeu cópia do contrato, logo, desconhecia cláusulas que, caso conhecesse, não teria prosseguido com a avença. Do quanto se extrai da dita causa de pedir, conclui-se que a parte autora não se insurge com relação à entrega da unidade imobiliária em si, mas na ausência de conhecimento das cláusulas contratuais, sobretudo a impossibilidade de construção de forma imediata no lote, o não abatimento do saldo devedor da importância paga a cargo de entrada e aplicação de critérios ilícitos para a atualização das parcelas mensais. Através de decisão saneadora (ID 124968862), fixou-se o seguinte ponto controvertido: “averiguar se houve ou não a entrega da via original do contrato, de modo a consubstanciar a alegação de contratação mediante vício de consentimento”, sendo invertido o ônus da prova em favor da parte autora. Em audiência de instrução, restou deferida a utilização de prova emprestada (ID 141195953) oriunda do processo 0800124-28.2021.8.20.5127, que tramita na Vara Única da Comarca de Santana do Matos, na qual foi colhido o depoimento da testemunha ALEXANDRE CARDOSO DO NASCIMENTO, funcionário da empresa demandada. No referido depoimento, a testemunha relatou que, com grifos que ora acrescento (Id 141195953, pág. 3): “Que se recorda do repasse que teve no lote; que o Sr. Anderson foi até o escritório e adquiriu o lote 277 e 278; que o contrato foi feito no nome do Sr. Anderson e que após 2 meses ele procurou para fazer o repasse para o nome do Sr. Luiz; que foi explicado sobre a documentação que precisaria para fazer a cessão de direitos; que na época foi informado pelo Sr. Anderson que como o Sr. Luiz morava em Santana do Matos ele teria que levar a documentação para ser assinada; que preparou toda a documentação do aditivo e o Sr. Anderson levou para assinatura e depois devolveu para que a Terra Nossa assinasse e em seguida devolvesse para os clientes com a assinatura da Terra Nossa; que a intervenção da Terra Nossa foi só para fazer a documentação para que fosse assinada; que a Terra Nossa explicou ao Sr. Anderson as cláusulas contratuais; que a Terra Nossa não estabelece nenhum tipo de impedimento de construção antes da quitação do contrato; que tem uma cláusula no contrato que diz ser 50% (cinquenta por cento) que o cliente tem que pagar mas que a Terra Nossa não coloca impedimento em relação a isso; que se o cliente chegar e falar que quer construir a Terra Nossa libera a construção, sendo uma forma até de valorizar o condomínio com mais construções mas que em nenhum momento se opõe; que a Terra Nossa não participou da negociação do Sr. Luiz; que quando tem um repasse a negociação é entre a pessoa que tá repassando e de quem está adquirindo; que a Terra Nossa só irá fazer a cessão de direitos para que seja assinado entre ambos com a anuência da Terra Nossa e que segue o contrato com as mesmas cláusulas, da mesma forma que estava com o primeiro comprador; que o primeiro contrato de compra e venda é do Sr. Anderson; que o Sr. Anderson apenas levou a documentação para que fosse feita a cessão de direitos e quando se faz uma cessão de direitos, o Sr. Anderson passa o primeiro contrato dele juntamente com a via da cessão de direitos; que no próprio aditivo consta que as demais cláusulas permanecem do mesmo jeito; que a única coisa que vai alterar é a mudança de titularidade; que a Terra Nossa faz a anuência; que só teve contato com o Sr. Luiz para tratar de parcelas quando estava em atraso ou alguma coisa do tipo; que o Sr. Luiz já marcou uma reunião para tratar de quitação na época; que acha que foi em 2020; que o Sr. Luiz não chegou a solicitar cópia do contrato original a eles.” Apesar de sustentar a parte ré que o autor conhecia as cláusulas contratuais, não comprovou, visto que se extraí do depoimento que em nenhum momento foi explicado a parte autora os termos e cláusulas do contrato original, em que pese restar evidente no aditivo que este segue o contrato de compra e venda. Do depoimento da testemunha retira-se, ainda, que a parte autora sequer recebeu um representante da empresa ré, de modo que quem levou a documentação para ele assinar, diga-se de passagem, em outra cidade, foi o antigo proprietário do imóvel. Ora, é deveras temerário a uma empresa permitir a cessão de direitos para terceiros sem pelo menos se certificar de que o cessionário está minimamente ciente dos termos contratados, visto que este assumirá todos os direitos, obrigações ou créditos. Resta ainda evidente que o contrato originário (ID 80899747) não foi assinado pelos autores, bem como restou incontroverso que o autor não recebeu cópia deste, visto que a própria testemunha aduz que o autor não chegou a solicitar cópia do contrato original, assim como não fala, em nenhum momento, que a empresa o entregou. Ora, ainda que alegue a parte ré que o Sr. Anderson, cedente do contrato de compra e venda, seria o responsável por explicar as cláusulas, compreendo que é extremamente precária tal afirmação, visto que é impossível para a empresa prever se o cedente realmente irá repassar as cláusulas contratadas, sendo a obrigação da vendedora explicar as cláusulas e termos ao novo comprador. Nessa conjuntura, e considerando, sobretudo, que não foi repassado a parte autora os termos e condições do contrato originário compreendo motivo suficiente para a rescisão contratual da avença por exclusiva culpa da parte ré. I.3 – Da Restituição Integral dos Valores Registra o enunciado da Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça, transcrito a seguir: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento. Vê-se, pois, que a súmula regula duas situações: a resolução do contrato de compra e venda por culpa exclusiva do vendedor e a resolução por culpa do comprador. Não havendo a culpa da empresa vendedora, embora o desfazimento do contrato dê ao comprador o direito à restituição imediata das parcelas adimplidas, poderá haver retenção pelo vendedor de percentuais entre 10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento) sobre o valor pago. Decerto, o Superior Tribunal de Justiça entende que é justo e razoável que o vendedor retenha parte das prestações pagas pelo consumidor como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados, especialmente as despesas administrativas realizadas com a divulgação, comercialização e corretagem, além do pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel, e a eventual utilização do bem pelo comprador. Existem precedentes do STJ afirmando que o percentual máximo que o promitente vendedor poderia reter seria o de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores já pagos, devendo o restante ser devolvido ao promitente comprador. Nesse sentido: STJ - AgInt no REsp 1804123/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 09/09/2019, DJe 11/09/2019). STJ - AgInt no AREsp 1417321/MA, Rel. Ministro MARCO BUZZI, QUARTA TURMA, julgado em 19/08/2019, DJe 22/08/2019. Na espécie, tratando-se de resolução por culpa exclusiva do vendedor em contrato de promessa de compra e venda de imóvel, conforme discorrido alhures, e em que não há, inclusive, qualquer controvérsia sobre o adimplemento da autora quanto às suas obrigações contratuais, impõe-se a devolução da integralidade da monta paga, nos termos da Súmula em referência. II. DOS ENCARGOS INCIDENTES SOBRE O IMÓVEL O demandado aduz que o encargo do imposto municipal IPTU e taxas condominiais são de responsabilidade dos autores, a partir da assinatura do contrato, de modo que pugna pela dedução de eventual taxa de condomínio e IPTU que estejam em aberto no momento da rescisão, sem quantificar qualquer montante. Sobre o IPTU, esclareço que o entendimento firmado pelo Tema Repetitivo 122, do STJ é de que ambos podem ser responsáveis solidários pelo pagamento, cabendo ao fisco municipal optar pelo promitente comprador ou promitente vendedor (REsp 1111202/SP, Rel. Min. Mauro Campbell Marques, Primeira Seção, julgado em 10/06/2009, DJe 18/06/2009). Acerca das taxas condominiais, a Segunda Seção do STJ reiterou que é a partir da efetiva posse do imóvel, surge a obrigação do condômino de pagar as despesas condominiais. (EREsp 489.647/RJ, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, julgados em 25/11/2009). No caso em intento, por versar acerca de terreno, a partir da tradição do imóvel. É certo que a responsabilidade pelo pagamento destas despesas pertence aos autores, no período em que tiveram a posse do terreno, assim compreendido aquele a assinatura do contrato até a rescisão contratual. Contudo, o demandado maneja o pedido, nos termos incertos de “haja a compensação entre o valor a ser devolvido e o valor a ser pago pelo autor, a título de taxas condominiais não pagas e IPTU” (sic). Esclareço que o pedido deve ser certo e determinado (art. 322 e art. 324, do CPC), de modo que incumbe ao autor do pedido provar os fatos constitutivos de direito (art. 373, inciso I, do CPC), ou seja, delimitar o quantum de débito arcou ou encontra-se em aberto e maneja a cobrança, não podendo esta magistrada autorizar a dedução, sem lastro probatório de qualquer quantia não adimplida. Em outras palavras, eventuais débitos próprios, e que não tenham como credor a própria construtora (como o IPTU e as taxas condominiais), podem e devem ser cobrados, por quem de direito, em procedimentos próprios, não integrando os valores devidos a título de retenção contratual. Nesses moldes, indefiro o pleito de dedução dos valores atinentes as taxas condominiais e IPTU. III – DISPOSITIVO Ante o exposto, confirmo a tutela de urgência, ao passo que JULGO PROCEDENTE a pretensão autoral e, em decorrência: a) rescindo o negócio jurídico sob debruce por exclusiva culpa da parte ré, ao tempo em que o torno disponível para livre disposição em prol desta, desde que cumprida a o obrigação de restituição que segue; e, b) condeno a parte ré ao pagamento, imediato, da integralidade da importância paga pela autora ao longo da relação contratual, acrescidos de juros de mora de 1% ao mês, a contar do trânsito em julgado (ver STJ - REsp 1008610/RJ), e correção monetária pelo índice estipulado no contrato, a incidir a partir do ajuizamento (art. 1º, § 2º, da Lei 6.899/81). Extingo o processo com resolução do mérito, com fulcro no art. 487, I, do CPC. Face à sucumbência, condeno a parte ré ao pagamento das custas e honorários advocatícios, aquelas segundo a tabela regimental e estes no percentual de 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, atendidos aos critérios estabelecidos no art. 85, do CPC, em especial, o labor desenvolvido pelos advogados e a complexidade da presente na causa. Após o trânsito em julgado, certifique-se, arquivando-se os autos, em seguida. Caso haja requerimento de cumprimento de sentença até 01 (um) ano da certidão de trânsito em julgado e, desde que acompanhado de memória discriminativa do débito, intime-se a parte devedora, por seu advogado, para, no prazo de 15 (quinze) dias, pagar voluntariamente o crédito em que se especifica a condenação, conforme a planilha juntada, acrescido de custas, se houver, advertindo-a que: a) transcorrido o lapso sem o pagamento voluntário, inicia-se o prazo de 15 (quinze) dias para que, independentemente de penhora ou nova intimação, apresente, nos próprios autos, sua impugnação; e, b) não ocorrendo pagamento voluntário, o débito será acrescido de multa de 10% (dez por cento) sobre o valor da dívida e, também, de honorários de advogado, no mesmo patamar. Em caso de cumprimento voluntário da sentença, aportando aos autos Depósito Judicial, independentemente de nova conclusão, expeça-se alvará, e, ato contínuo, intime-se a parte credora para proceder ao seu levantamento e, na mesma ocasião, informar se algo tem a requerer, sob pena de arquivamento, por quitação do débito. Ressalte-se que o silêncio importará em anuência tácita e implicará na declaração de cumprimento da sentença. Caso interposto recurso por quaisquer das partes, intime-se a parte contrária para o oferecimento das contrarrazões no prazo legal e, somente após, remetam-se os autos ao egrégio Tribunal de Justiça deste Estado. Observe a Secretaria Judiciária eventual pedido para que as intimações dos atos processuais sejam feitas em nome do(s) advogado(s) indicado(s), consoante o disposto no art. 272, § 5º, do CPC. Publique-se. Registre-se. Intimem-se. Cumpra-se. Parnamirim/RN, 25 de abril de 2025. LINA FLÁVIA CUNHA DE OLIVEIRA Juíza de Direito (documento assinado digitalmente na forma da Lei n°11.419/06)