Financiadora De Estudos E Projetos - Finep x Epag Empreendimentos E Participacoes Gentil Ltda e outros

DESPACHO/DECISÃO

No caso, foi deferida a alienação por iniciativa particular  particular por meio de corretor ou leiloeiro público  (art. 879, II, c/c 880, do CPC de 2015), observadas as regras da Resolução nº TRF2-RSP-2017/00046, de 25 de agosto de 2017, alterada pela Resolução nº TRF2-RSP-2019/00064, de 15 de agosto de 2019 (evento 639, DOC1).

O executado interpôs Agravo de Instrumento, ainda pendente de julgamento.

Sugestão do leiloeiro para realização de leilão eletrônico (evento 667, DOC1).

Foram apresentadas proposta de aquisição direta por PRIMEIRA IGREJA BATISTA DA LAGOINHA EM ALPHAVILLE (evento 665, DOC2/evento 668, DOC1) e  SRM4 PARTICIPAÇÕES LTDA(evento 665, DOC2/​evento 669, DOC1​).

As partes foram intimadas para manifestarem quanto a sugestão do leiloeiro e das propostas de aquisição no prazo de 20 dias - evento 670, DOC1.

No evento 676, DOC1, os Executados manifestam "TOTAL DISCORDÂNCIA para com a expropriação do imóvel penhorado, da forma como determinada nestes autos, sendo imprescindível a SUSPENSÃO IMEDIATA DE TAL EXPROPRIAÇÃO", tendo em vista:

1) a prejudicialidade em razão do Agravo de Instrumento n° 5012289-42.2024.4.02.0000 que encontra-se pendente de análise e julgamento;

2) necessidade de prosseguimento com leilão judicial do imóvel constrito em detrimento da alienação por iniciativa particular;

3) necessidade de suspensão dos autos pelo julgamento do tema repetitivo n° 1.243 pelo STJ e expedição de ofício à fazenda pública, tendo em vista que a Executada Imagem Imóveis e Administração Gentil Moreira Ltda possui débitos junto às Fazendas Federal e Estadual, os quais preferem à dívida hipotecária mantida junto à Exequente; e

4) Subsidiariamente, pleiteia que sejam intimadas as Fazendas Federal e Estadual, antes que seja dado prosseguimento a expropriação, a fim de que estas, como terceiras interessadas no crédito oriundo destes autos, se manifestem quanto ao interesse em se habilitar em referido crédito, bem quanto ao valor e à forma de alienação do imóvel.

Por sua vez, a exequente FINEP, no evento 677, DOC1:

I) a rejeição a nomeação do leiloeiro e da proposta de redução do valor mínimo dos imóveis do evento 667, uma vez que sua nomeação corresponderia a um enriquecimento sem causa e é despropositada porque já há propostas de aquisição nos autos da execução;

(II) a concessão do prazo de 10 dias para que os dois interessados que formularam as propostas dos eventos 664, 665, 668 e 669 apresentem a sua proposta final e derradeira dentro do prazo judicial. A proposta de maior valor apresentado dentro do prazo judicial seria homologada pelo Juízo;

(III) subsidiariamente, na hipótese do Juízo entender de forma diversa, que seja homologada a proposta de aquisição dos imóveis de maior valor apresentada na petição do evento 669, uma vez que supera o valor mínimo estipulado pelo Juízo na decisão do evento 639.

Por fim, a Associação dos Advogados da FINEP - AAF no evento 682, DOC2, requer a sua habilitação nos autos, bem como a reserva de pagamento dos honorários sucumbenciais no percentual de 10% sobre o valor obtido com a alienação dos imóveis.

Decido.

1) Passo a analisar o pedido dos Executados.

A  mera interposição do agravo de instrumento não tem, em regra, efeito suspensivo, de forma que o procedimento da ação principal não é, necessariamente, suspenso, principalmente quando, analisando o caso concreto, que foi indeferido pedido liminar de suspensão e cassação da decisão agravada (Agravo de Instrumento n. 5012289-42.2024.4.02.0000, evento 619, DOC1).

Em relação a alegação de necessidade de prosseguimento via leilão judicial em vez da alienação por iniciativa particular, a lei processual civil não impõe óbices ou restrições, bastando o requerimento da parte requerente, principalmente quando frustrados os leilões judiciais, o que ocorreu nos autos, conforme certidão exarada pela 1ª Vara Federal de Barueri, ​nos eventos evento 614, DOC2 e evento 614, DOC3, sendo o ultimo encerrado dia 04/05/23.

Vale ressaltar que no segundo leilão, o valor foi reduzido pela metade, conforme autoriza o art.891 do CPC e,  mesmo assim, os Executados agravaram a decisão do evento 610, DOC1 (Agravo de Instrumento 5008960-56.2023.4.02.0000), em que foi negado o pedido de tutela antecipada, sendo a decisão mantida pelo TRF2 (evento 610, DOC1.

Os réus sempre se opuseram a toda e qualquer proposta de aquisição do bem, como se pode observar nesta recente petição apresentada no  ​evento 676, DOC1, como em todos os recursos e em diversas petições apresentadas tanto nestes como em outros autos, a exemplo da manifestação contrária apresentada nos autos da CARTA PRECATÓRIA N° 5003555-44.2022.4.03.6144,  em que recusaram a proposta de R$ 33.600.000,00 (trinta e três milhões e seiscentos mil reais) - evento 614, DOC6 - formulada pela empresa B2 REAL ASSETS LTDA (evento 22, ACOR2).

Sendo assim, percebe-se que todas as manifestações dos Executados são evidentemente direcionadas a embaraçar a execução e manter o débito totalmente inadimplido, que, atualmente já alcança a monta de R$ 66.038.855,13 (sessenta e seis milhões, trinta e oito mil, oitocentos e cinquenta e cinco reais e treze centavos)

Quanto a alegação de necessidade de intimação das fazendas acerca da alienação entendo por despicienda, pois ausente mandamento legal neste sentido. 

A principal diferença entre a alienação particular e a alienação por leilão repousa sobre a simplicidade do procedimento da primeira. Ambas são formas de expropriação do patrimônio do executado, pleiteadas perante órgão jurisdicional estatal, mas com distintos graus de burocracia pública. Embora realizada no curso do processo judicial, a procura por interessados é simplificada, não depende da prática de excessivos atos solenes, dispensando a publicação de editais. 

Nesse instituto, a prática de atos negociais para busca de adquirentes e formulação de propostas convive com a presença soberana do órgão jurisdicional7. Ainda se está diante de expropriação judicial, porém, com natureza negocial e pública1, obedecendo os ditames do § 1º do art. 880 indica que o magistrado deve fixar as condições básicas para que a alienação se realize, tais como: a forma de publicidade, o preço mínimo, as condições de pagamento, as garantias e, sendo necessária, a comissão de corretagem.

Sendo assim, conclui-se que não consta a previsão legal de necessidade de intimação das fazendas públicas.

Pelos motivos acima expostos, INDEFIRO os pedidos dos Executados.

2) Passo a analisar os pedidos da FINEP.

De fato, o pleito avulso formulado pelo leiloeiro não merece acolhida. Na alienação por iniciativa particular, a nomeação do leiloeiro é figura estranha ao procedimento.

Por sua vez, verifico as seguintes propostas:

1) ​evento 668, DOC1​ - PRIMEIRA IGREJA BATISTA DA LAGOINHA EM ALPHAVILLE - PROPOSTA DE AQUISIÇÃO DOS BENS IMÓVEIS no valor total de R$ 33.625.000,00 (trinta e três milhões, seiscentos e vinte e cinco mil reais), além do seguinte:

 - Da forma e pagamento.: A. “ENTRADA” no valor de R$ 8.406.250,00 (oito milhões, quatrocentos e seis mil, e duzentos e cinquenta reais), correspondente a 25% (vinte e cinco por cento) do PREÇO, com vencimento em até 48 (quarenta e oito) horas, após a data do trânsito em julgado da decisão de homologação da alienação nos autos do processo; e B. “SALDO REMANESCENTE” no valor de R$ 25.218.750,00 (vinte e cinco milhões, duzentos e dezoito mil e setecentos e cinquenta reais), parcelado, em 28 (vinte e oito) parcelas mensais de R$ 900.669,65 (novecentos mil, seiscentos e sessenta e nove reais, e sessenta e cinco centavos) devidamente corrigidas monetariamente pelo IPCA, vencendo-se a primeira parcela um mês após a data do pagamento da ENTRADA, e as seguintes no mesmo dia dos meses subsequentes até a quitação integral do PREÇO.

- Da garantia. O valor do parcelamento, isto é, do SALDO REMANESCENTE do PREÇO, será garantido com hipoteca incidente sobre os próprios bens imóveis hipotecados e penhorados objeto da alienação. 

- Das responsabilidades decorrentes da aquisição. Em conformidade ao entendimento consolidado do E. STJ de que a alienação por iniciativa particular se equipara àquela realizada por hasta pública para efeito de aplicação do art. 130, parágrafo único, do CTN, a PROPONENTE ADQUIRENTE requer seja desvinculada a responsabilidade tributária do(s) Executado(s), bem como quaisquer ônus relativos aos direitos reais de garantia sobre os bem imóveis e demais obrigações do(s) Executado(s) anteriores à data da alienação, de modo a receber os imóveis desembaraçado de dívidas, livres de ônus tributários e de prestações pecuniárias com fatos geradores decorrentes da propriedade (IPTU e/ou ITR), do domínio útil ou da posse (foro, laudêmios, alugueis ou taxas de ocupação), extinguindo-se penhoras (art. 908, CPC) e hipotecas (art. 1.499, VI, do CC) em virtude da alienação; ficando a PROPONENTE ADQUIRENTE responsável pelos encargos relativos à transferência patrimonial dos bens junto ao Cartório de Imóveis e órgãos competentes, assim como os custos relacionados à eventual regularização junto à Prefeitura e ao Cartório de Registro de Imóveis.

- Do corretor e da comissão de corretagem. A Proponente Adquirente requer que a Alienação por iniciativa particular seja realizada pelo corretor LEONILDO ALVES DA SILVA, CRECI-SP sob nº 138199. Em razão da conclusão da transação imobiliária, a comissão de corretagem devida ao Corretor de imóveis designado será paga diretamente pela PROPONENTE ADQUIRENTE.

2) ​evento 669, DOC1​ - SRM4 PARTICIPAÇÕES LTDA, Valor da Proposta: R$34.000.000,00 (trinta e quatro milhões de reais). além do seguinte:

-Forma de Pagamento: Parcelada, com pagamento de R$8.500.000,00 (oito milhões, quinhentos mil, reais) equivalente a 25% (vinte e cinco por cento) do valor da proposta, e o saldo remanescente em 30 (trinta) parcelas mensais e consecutivas, corrigidas pelo IPCA;

- Prazo para pagamento: 72 horas (setenta e duas horas) após o trânsito em julgado da decisão homologatória da proposta;

Caução Idônea: Os próprios imóveis;

- Comissão de Corretor Judicial: Não há, em razão da proposta contemplar aquisição direta.

- Requer-se que o imóvel seja transferido ao requerente livre e desembaraçado de quaisquer ônus, seja de natureza tributária (IPTU e outros), de natureza administrativa (Foro, Laudêmio e outros), bem como, desembaraça de eventuais outras penhoras em outras execuções.

As duas propostas obedecem ao valor mínimo definido pela decisão do evento 639, DOC1 (que estabeleceu o preço mínimo de  R$ 33.575.000,00, correspondente a 50 % do valor de avaliação do imóvel). 

Entretanto, verifico que as propostas formuladas foram alteradas duas vezes, conforme as petições eram apresentadas aos autos, de forma que um tinha conhecimento da proposta do outro.

Sendo assim, entendo prudente a intimação pela derradeira vez para que apresentem as suas propostas finais.

Portanto, DEFIRO os pedidos da FINEP.

Isso posto, determino:

a) à Secretaria para anotar a PRIMEIRA IGREJA BATISTA DA LAGOINHA EM ALPHAVILLE e a SRM4 PARTICIPAÇÕES LTDA e os seus respectivos patronos na qualidade de interessados; 

b) Intimem-se as partes para conhecimento da presente decisão, bem como para que se manifestem acerca do pedido de habilitação da Associação dos Advogados da FINEP - AAF. Prazo: 10 (dez) dias;

c) Intimem-se a  PRIMEIRA IGREJA BATISTA DA LAGOINHA EM ALPHAVILLE e a SRM4 PARTICIPAÇÕES LTDA, na pessoa dos seus procuradores, para que apresentem as suas propostas finais no prazo improrrogável de 10 (dez) dias.

Após, venham os autos conclusos.